La Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA, por sus siglas en inglés) es una ley de derechos civiles que prohíbe la discriminación contra las personas con discapacidades. Este artículo se centra en las demandas por accesibilidad del Título III.
El Título III de la ley se aplica a los lugares públicos de alojamiento, lo que abarca la mayoría de los negocios con un local físico abierto al público. La intención de la ADA es eliminar las barreras que de otro modo impedirían la plena participación de las personas con discapacidades en varias áreas de la vida y el trabajo en Estados Unidos.
Existen muchos aspectos de la ADA, muchos de los cuales se tratan en nuestro artículo . Como se explica en el artículo, algunos han utilizado la ADA como arma contra las empresas al presentar demandas basadas en violaciones falsas o exageradas de la ADA.
En nuestro artículo de hoy abordamos un tema muy específico: ¿qué deben hacer los dueños de empresas cuando realizan una transacción comercial mientras hay una demanda pendiente en virtud de la ADA y se alegan barreras físicas? A continuación, se presentan algunos puntos importantes a tener en cuenta.
1. Minimizar la exposición a los honorarios de los abogados.
Al igual que otros casos de accesibilidad de la ADA, el principal factor motivador de los abogados del demandante es maximizar el monto de los honorarios del abogado. En consecuencia, el objetivo principal del abogado defensor es minimizar la cantidad de exposición a los honorarios del abogado. Varios abogados del demandante de la ADA (no todos) no responderán o adoptarán posiciones irrazonables para causar demoras o aumentar la cantidad de trabajo (y, por lo tanto, la cantidad de horas facturables). Muchos también se negarán a proporcionarle una copia de sus planillas de horas (al contrario de lo que afirman en los medios). Su objetivo debe ser obtener una evaluación rápida por parte de su propio experto de cualquier supuesta violación, determinar si es necesario remediar algo y, de ser así, elaborar un acuerdo de conciliación (preferiblemente antes de que deba presentarse una respuesta formal en el Tribunal).
2. ¿Se trata de una venta únicamente de una entidad comercial, únicamente de bienes inmuebles o de ambos?
Es importante hacer esta distinción.
Si se vende la entidad comercial en sí, es necesario informar al comprador de la existencia de la demanda para evitar reclamaciones por ocultación fraudulenta o tergiversación. Esto puede dar lugar a daños y perjuicios y, potencialmente, a la rescisión del contrato de compraventa. Además, debe haber un acuerdo claro sobre quién asumirá la responsabilidad de defender el caso.
Si solo se vende un inmueble, igualmente debe informarle sobre la demanda al comprador, ya que la resolución de estas demandas generalmente requiere que se remedien las violaciones que se hayan producido. Según el tipo de remediación, esto puede suponer un coste mínimo o un gran coste (por ejemplo, si requiere un trabajo extenso de hormigón en un aparcamiento) para el nuevo propietario. No informar puede dar lugar a daños y perjuicios y, potencialmente, a la rescisión del contrato de compraventa. Además, si no se llega a un acuerdo sobre quién se hará responsable de las remediaciones o de la defensa del caso, puede dar lugar a un litigio auxiliar entre el comprador y el vendedor.
Si se vende tanto una entidad comercial como el inmueble relacionado, es necesario tener en cuenta ambas cuestiones.
3. Revise las representaciones/garantías del contrato.
Muchos contratos de compraventa contienen una o más secciones que incluyen declaraciones y garantías de las partes. A menudo, las partes hacen declaraciones contractuales sobre el cumplimiento de las leyes federales, estatales y locales. Si se demanda a un vendedor por una supuesta violación de la ADA, el vendedor quiere asegurarse de que usted no esté incumpliendo su contrato al hacer una declaración que resulte ser incorrecta.
4. Requisitos de divulgación.
Algunas transacciones requieren que las partes se revelen cierta información entre sí. Por ejemplo, en una transacción inmobiliaria, el vendedor debe revelar al comprador cierta información sobre la propiedad. Si le notifican una demanda en virtud de la ADA, debe consultar con el abogado que lo representa en la transacción si está obligado a revelar la demanda o las supuestas violaciones al comprador o al demandante. Es preferible no revelar información al demandante si no existe un requisito de divulgación conocido.
5. Verifique los plazos del contrato.
Una demanda por ADA podría retrasar el cierre. Si está comprando o alquilando la propiedad por la que se presenta la demanda, es posible que desee que se resuelva la demanda y se solucionen las supuestas violaciones de la ADA antes de cerrar la compra o el alquiler. Tanto el propietario de la propiedad como los inquilinos de la misma pueden ser responsables de las violaciones de la ADA. Por lo tanto, revise su contrato para determinar si necesita extender los plazos para dar tiempo suficiente para resolver la demanda por ADA.
6. Adendas contractuales y/o documentos de cierre adicionales.
Como propietario de un negocio, desea seguir trabajando en su negocio incluso si está luchando contra una demanda. Por lo tanto, para continuar con su(s) transacción(es), es posible que desee considerar si necesita modificar su(s) contrato(s) para tener en cuenta la demanda y/o firmar documentos de cierre adicionales para tener en cuenta quién es responsable de solucionar las violaciones de la ADA. Por ejemplo, un comprador de la propiedad puede estar planeando remodelar todo el lugar. Por lo tanto, es posible que esté dispuesto a aceptar la responsabilidad de solucionar las supuestas violaciones. Pero, si usted es el comprador y está pensando en mudarse de inmediato, es posible que desee que el vendedor solucione los problemas antes del cierre o le dé un crédito por las reparaciones. Sin embargo, tales esfuerzos de precaución pueden preocupar al vendedor de que el comprador se retracte del trato. Alternativamente, tales adendas o acuerdos adicionales pueden, no obstante, dar lugar a litigios no deseados. En consecuencia, el vendedor puede preferir intentar negociar una extensión del cierre, para tener tiempo adicional para resolver el caso y hacer tantas remediaciones como sea posible antes de la fecha de cierre.
En Trembly Law Firm, tenemos experiencia en gestionar las transacciones comerciales importantes de nuestros clientes y, al mismo tiempo, resolver sus demandas de la ADA. Si está experimentando esto, el tiempo es esencial, así que llámenos al(305) 985-4569y cuéntanos qué está pasando.