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Arrendamientos comerciales durante la pandemia del coronavirus
En nuestro último blog, analizamos los contratos durante la pandemia del coronavirus. El blog de hoy será un poco más específico y abordará los contratos de alquiler comerciales. Estos se están convirtiendo rápidamente en un punto de discordia entre muchos propietarios de empresas. Esto se debe a las presiones recientes con la pandemia, así como a las preocupaciones de larga data que la han precedido durante mucho tiempo.
Tenga en cuenta que recientemente se han cerrado muchas empresas particulares para evitar la propagación de una infección vírica. Esto reduce la carga de los hospitales, pero la aumenta para diversas empresas.
Impacto en los contratos de arrendamiento minorista
Cada vez se ordena el cierre de más negocios “no esenciales” (bares, restaurantes, gimnasios, locales) para mitigar la propagación del coronavirus en la comunidad. Mientras tanto, los propietarios están preocupados por los gastos generales. Principalmente, necesitan evaluar a los empleados y el alquiler comercial.
Es completamente seguro que estas empresas sufrirán interrupciones en sus actividades y muchos propietarios e inquilinos comerciales están llamando para preguntar sobre sus opciones. Los gastos no se han detenido de repente.
Mientras tanto, los propietarios y administradores de propiedades tienen sus propias situaciones de las que preocuparse. También tienen que lidiar con sus propios gastos generales al mismo tiempo que no generan mucho flujo de efectivo positivo. Eso está creando una situación peligrosa en la que las personas no son capaces de generar fuentes de ingresos significativas de ninguna manera. Las personas tienen innumerables desacuerdos sobre la capacidad de cumplir con los términos de sus contratos de alquiler comerciales existentes.
Cómo la disrupción empresarial está afectando a los propietarios de locales comerciales
Naturalmente, ambas partes también están profundamente preocupadas por sus propios intereses en un momento en el que podrían sentirse muy amenazadas por fuerzas externas que no pueden controlar. Esto ha provocado que los administradores de propiedades teman que tal vez tampoco puedan cumplir con sus propias obligaciones. Tampoco quieren tener que preocuparse por la posibilidad de litigios o incumplimientos de contratos.
Los propietarios comerciales están preocupados por el flujo de efectivo para cumplir con sus requisitos de hipoteca/préstamo y cualquier nómina, mientras que los inquilinos están preocupados por cumplir con las obligaciones de alquiler y nómina. Ambos tienen preocupaciones válidas y ambos deben considerar los efectos a largo plazo de sus acciones.
Si bien muchos empleados están suspendidos en este momento, el personal esencial aún tiene que seguir operando. Innumerables empresas tienen que seguir pagando al menos una parte de su personal. Eso significa que los gastos de nómina han seguido acumulándose. Esto es necesario a pesar de que muchas personas no van a trabajar de manera normal en este momento.
Recuerde que varios grupos han permitido que miembros de su propio personal sigan cumpliendo al menos algunas tareas desde una oficina en casa, utilizando Internet u otro servicio de redes para mantenerse en contacto. Este personal podría tener que seguir recibiendo un salario en el futuro cercano, lo que es un problema para las empresas con problemas de liquidez. Eso está dando lugar a algunas decisiones muy difíciles que los gerentes están empezando a tener que tomar.
Opciones para los propietarios
En el clima actual, puede ser lo mejor para ambas partes tratar de encontrar soluciones creativas para evitar litigios e incumplimientos de los acuerdos por parte de las distintas partes. Hay muchas cuestiones que abordar desde el principio.
¿Pueden desalojarle durante la pandemia?
¿Podría un propietario demandar técnicamente a un inquilino para desalojarlo por falta de pago o por no seguir operando? Después de cumplir con los requisitos legales, por supuesto. En un mercado más normal, el propietario desalojaría al inquilino que no cumpla con sus obligaciones y contrataría a otro. Esta no es una opción viable para los propietarios en la situación actual.
Además, es posible que el inquilino haya invertido dinero en obras de ampliación y otras infraestructuras, y no quiere perderlo durante una crisis como esta.
Vuelva a leer su contrato de arrendamiento
El primer paso, y el más importante, es revisar el contrato de arrendamiento. La mayoría de los contratos de arrendamiento comerciales no establecen obligaciones relacionadas específicamente con una enfermedad contagiosa. Sin embargo, ofrecen orientación sobre las obligaciones relacionadas de las partes. Esto podría ayudar a las partes a llegar a una resolución.
- ¿El contrato de arrendamiento exige que el negocio siga funcionando? Si es así, ¿existen excepciones?
- ¿El contrato de arrendamiento contiene alguna cláusula relativa a descuentos en el alquiler? Si es así, ¿cuáles son esas cláusulas y durante cuánto tiempo se pueden aplicar? ¿Existe algún límite temporal específico para la posibilidad de un descuento?
- ¿Existe una cláusula de fuerza mayor que permita a cualquiera de las partes no cumplir con el acuerdo? (Consulte nuestra publicación anterior sobre contratos).
- ¿El contrato de arrendamiento exige algún seguro que pueda cubrir la pérdida (como un seguro por interrupción de la actividad comercial)? ¿Existe alguna cláusula que indique qué póliza cubriría una pérdida de este tipo? En caso afirmativo, ¿qué cubre la póliza y cuáles son las excepciones?
- ¿Qué define el contrato de arrendamiento como “incumplimiento” y cuáles son los derechos de las partes en caso de incumplimiento? En algunos casos, las partes involucradas pueden tener derechos sustanciales a este respecto. En otros, es posible que no tengan muchas opciones.
- ¿El contrato de arrendamiento incluye los servicios públicos y las obligaciones relativas a la prestación y el pago de los mismos? Si es así, ¿existen contratos complementarios que deban revisarse? ¿Existe alguna disposición para una situación como esta?
Puede que en el pasado pareciera extraño considerarlo, pero en la actualidad, sin duda, hay algunos contratos que sí tienen cláusulas que definen casos tan inéditos.
- Un inquilino desesperado también puede intentar presentar argumentos novedosos en virtud de cláusulas de responsabilidad civil, expropiación o dominio eminente. También se deben revisar todas las cláusulas del contrato de arrendamiento que aborden este tema.
El segundo paso es que los propietarios revisen los documentos del préstamo. De esta manera, se aseguran de conocer sus obligaciones en virtud del préstamo y pueden evaluar lo que pueden o no pueden hacer para encontrar soluciones.
Es posible que existan ciertas relaciones deuda-ingreso, requisitos de ocupación y otros convenios. Estos pueden requerir una cierta cantidad de ingresos por alquiler de forma mensual o anual.
Todos los acuerdos que se celebren con los inquilinos deberán cumplir con estos requisitos. Otra posibilidad es que el propietario tenga que llegar a un acuerdo con el prestamista. Si la presión para cumplir con los requisitos del préstamo se hace demasiado grande, puede haber disposiciones de fuerza mayor u otras disposiciones. Los propietarios pueden confiar en ellas para evitar una sentencia o una ejecución hipotecaria.
Algunas opciones pueden incluir:
- Terminación mutua del contrato de arrendamiento
- Rebajas de alquiler a corto plazo, en caso de cierre gubernamental o reducción de horas u otras condiciones operativas.
- Tanto los propietarios como los inquilinos deberían considerar la disponibilidad de fondos de emergencia y préstamos para cumplir con sus obligaciones. Lo ideal sería que colaboraran para encontrar fondos provisionales que permitan mantener los contratos de alquiler.
- Algunos inquilinos podrían querer negociar con su propietario el derecho a presentar su propia acción de dominio eminente para recuperar su propiedad si el gobierno ha “tomado” la propiedad donde operan su negocio.
Al final, ni el propietario ni el inquilino pueden esperar seguir operando como siempre: se ha establecido una nueva normalidad que requiere una colaboración sin precedentes para mitigar los daños y garantizar las mejores oportunidades para una rápida recuperación económica después de que pase esta pandemia. Declarar incumplimientos y llevar a los inquilinos a los tribunales puede no ser lo mejor para todos los involucrados.
Evalúe las cláusulas de su contrato de arrendamiento con Trembly Law
Tanto el propietario como el inquilino deben abordar este terreno con un asesor legal. Además, cualquier acuerdo o renegociación de este tipo debe quedar por escrito con la otra parte o el prestamista para garantizar que sea ejecutable, especificar la duración del acuerdo y aclarar si se volverá al acuerdo original en caso de existir ciertas condiciones.
Si se encuentra en esta situación, comuníquese con Trembly Law Firm para hablar con un abogado experto que pueda revisar los documentos relevantes y ayudar a proponer posibles soluciones a las otras partes involucradas.
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